21세기 ROAD to Housing Act(ROAD to Housing Act)은 양당이 발의한 미국 상원의 주택 법안으로, 2026년 7월 11일에 자동으로 법으로 제정되었다. 공식 명칭은 “Renewing Opportunity in the American Dream (ROAD) to Housing Act”이며, 1990년의 National Affordable Housing Act 이후로 미국에서 가장 중요한 주택 관련 입법이자 수십 년 만의 가장 포괄적인 주택 법안으로 불린다. 전 세계적으로 확산되는 주택 위기의 맥락 속에서 이 법은 연방 차원의 주택 프로그램을 개정하고 이용 가능한 금융 수단을 확장하며, 지역사회에 보조금을 지원하고, 건설에 대한 규제 요건을 조정하며, 소유의 집중 문제를 다루고 있다. 이 법은 임시 숙박(room rental) 제한, 비거주 주택에 대한 과세, 기존 구조물의 전환 및 재활용 등을 통한 주거 공급의 확대라는 이중 목표를 통해 충분한 주거를 보장하는 전 세계적 이니셔티브에 기여한다.
법안은 2025년 12월 11일 하원에서 발의되었고, 상원 은행·주택·도시 문제위원회에서 주도적으로 이끌려 통과되었다. 수개월에 걸친 작업 끝에 이 법은 현 미국 정치 상황에서 드문 양당 합의를 대표한다. 이 법은 두 개의 초기 법안을 하나의 합의 패키지로 통합하며, 40~60개의 개별 주택 제안을 하나의 포섭적 체계로 묶었다. 법안은 주택 소유권 취득에의 접근성 향상을 위한 재원 조치를 포함하고, 이용 가능한 주거 유닛의 집중 보유를 축소하며, 행정적 장벽을 낮춰 주택 건설에 대한 인센티브를 제공하고, 기존 프로그램의 승인을 가속화하도록 현대화하는 것을 목표로 한다. 다만 임대료 규제나 전국적 주택 접근성 프로그램의 도입과 같은 논쟁의 여지가 있는 조치들에 대해서는 이번 입법 패키지에서 다루지 않는다.
오늘날 주거에의 접근은 주로 시장의 규칙에 의해 좌우되며, 자금 조달 자격이 젊은 세대가 주택 소유자가 되는 데 있어 가장 큰 걸림돌 중 하나로 남아 있다. 한편 서구 문화에서 재산은 지배적인 문화적 가치이자 노년기의 안전망이다. 법의 핵심 목표 중 하나는 특히 처음 주택을 구입하는 사람들과 소득이 낮은 가구를 대상으로 자금 조달에 대한 접근성을 크게 높이는 것이다. 중요한 조항 중 하나는 소액 모기지(저가형 주택대출)의 이용 가능성을 높이기 위한 파일럿 프로그램을 설정하고, 연방 기관들이 새롭고 합리적인 방식으로 보통의 가격대 주택을 조달하기 쉽게 테스트하도록 지시하는 것이다. 또한 제작 된 이동식 주택에 대한 대출 기준을 업데이트하고, 이를 전통적인 주택과 더 비슷하게 다루며 생산 비용을 증가시키는 건설 요건을 제거한다. 더불어 공실 상업용 건물을 저렴한 주거로 바꾸는 데 지역정부를 돕는 파일럿 프로그램도 시작한다.
뉴욕의 최신 주택 조치들에서처럼, 이 법은 기존 연방 주택 프로그램의 운영을 더 효율적으로 만들기 위해 행정 절차를 간소화하고, 점검 시스템을 개선하며, 공영주택 관리의 현대화를 추진하고, 지역 주택 당국의 재정적 유연성을 확대하려 한다. 글로벌 주택 위기의 주요 문제 중 하나는 자금 조달과 관료제에 의해 좌우되는 접근이고, 또 하나는 주거 유닛의 가용성이다. 법은 이미 350채를 초과하여 단독 주택을 보유한 기업의 추가 매입을 금지한다. 기업이 이미 보유 중인 주택의 매각을 의무화하거나, 제도적 소유권을 전면적으로 금지하거나, 소유 지분 기준 아래의 소형 투자자에게 적용하지 않는 대신, 대형 기업의 향후 인수만을 제한한다. 임대용 커뮤니티는 특정 조건 하에서 기관 투자자에게도 여전히 건설될 수 있으며, 이는 private 투자를 새로운 주택 공급 확대로 유도하려는 의도 때문이다. 이는 부동산 소유권 집중의 법적 상한선을 설정하는 것이다.
ROAD to Housing Act의 핵심 목표 중 하나는 주택 건설에 대한 규제 장애를 줄이는 것이다. 대부분의 변화는 이미 확립된 기준을 충족하는 프로젝트에 대한 승인을 단축하는 데 초점을 둔다. 이 법의 주요 도구는 지방자치단체가 더 많은 주택 건설을 허용하도록 하는 인센티브를 제공하는 것이며, 지역 계획 및 허가 개혁을 의무화하기보다 이를 촉진하는 방향으로 작동한다. 근본적인 변화는 제조 주택, 공영주택 현대화, 연방 주택 프로그램 관리, 개발 승인에 대한 프로젝트 심사 요건을 업데이트하는 것이다. 이를 달성하기 위해 이 법은 주택 도시개발부(HUD)가 관리하는 기존 주택 정책들을 개혁하고 있다. 특히 기존의 양질의 주거를 보존하는 데 초점을 맞추되 프로그램의 효율성을 높이는 프로그램들—예를 들어 임대지원 시연(RAD) 프로그램; 재난 복구용 지역개발 블록 기금(CDBG-DR); 그리고 새롭게 시작된 Moving to Work(MTW) 데모 코호트 등을 확장한다.
추가적으로 이 법은 글로벌 주택 위기에 대한 해결책의 한 축으로서, 현재의 조건에 초점을 맞추고 있다. 자유시장경제가 주거 영역에서 제공하지 못한 부분을 다루려는 의도로, 전 세계의 건축 프로젝트들은 주택 부족 문제를 해결하기 위한 방안을 모색한다. 예를 들어 세계 각지의 건축가들이 주거 공급을 늘리기 위한 노력을 이어가고 있는데, 그 일환으로 MVRDV가 두바이 도심에 위치한 Inaura라는 혼합용도 호텔-주거 타워의 설계를 맡았다. Studio Libeskind는 HJ Design Partners 및 서울의 SAMOO Architects & Engineers와 협력해 서울, 대한민국에 고밀도 주거단지를 설계했다. 또한 Nature-inspired 건축 스튜디오 ORGA는 바이오 기반 재료의 비율을 높인 12채의 저렴한 임대 주택으로 구성된 마크네스(Marknesse) 지역의 탄소 음의 네모지구를 완성했다.
향후 이 입법 패키지가 이용 가능한 주택 재고에 어떤 영향을 미칠지는 지켜봐야 하지만, 법 조항의 문구 자체가 전 세계 주거 공급에 대한 선례를 남길 가능성을 보여준다. 현재의 상황에 초점을 맞추며, 이 입법은 자유 시장이 주거 부문에서 제공하는 것의 부족을 보완하려는 의도를 명확히 한다. 전 세계적으로 주거 공급을 늘리려는 건축 프로젝트들이 이 문제를 다루려는 노력을 지속하고 있으며, 그러한 흐름의 일환으로 아래와 같은 국제적 사례들이 등장한다. MVRDV의 Inaura, Studio Libeskind의 서울 고밀도 주거 개발, ORGA의 탄소 음의 이웃마을 등이 그것이다.
